Вопросы управления многоквартирными домами
    Раздел VIII Жилищного
кодекса посвящен вопросам управления многоквартирными домами. Статьей 161
регулируется выбор способа управления многоквартирным домом с учетом того, что
управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные
условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих
способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
  иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.
  
      Способ управления
  многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в
  многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его
  решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является
  обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том
  числе и для тех, кто не принимал участия в работе этого собрания). Орган
  местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит
  открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня
  проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме
  не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе
  способа управления этим домом не было реализовано. В течение десяти дней со дня
  проведения этого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех
  собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об
  условиях договора управления этим домом.
      Собственники помещений в
  многоквартирном доме в этом случае обязаны заключить договор управления домом с
  управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в
  порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не
  позднее чем через год после заключения указанного договора управления
  многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание
  собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа
  управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе
  обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать
  управляющую организацию в соответствии с описанным порядком.
      Заключение
  договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса
  допускается, только если указанный конкурс в соответствии с законодательством
  признан несостоявшимся.
      Могоквартирный дом может управляться только
  одной управляющей организацией.
      Статья 162 Кодекса устанавливает
  требования к договору управления многоквартирным домом. Такой договор
  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
  сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников
  помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме
  заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего
  собрания.
      По договору управления многоквартирным домом одна сторона
  (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в
  многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо
  органов управления жилищного кооператива или органов управления иного
  специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока
  за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию
  и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги
  собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме
  лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления
  многоквартирным домом деятельность. В договоре должны быть указаны следующие
  положения:
• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
  осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
  многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
  коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
  жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок
  внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
  обязательств по договору управления.
  
      Условия договора управления
  многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников
  помещений в многоквартирном доме. Договор заключается на срок не менее чем один
  год и не более чем пять лет и автоматически продлевается на тот же срок и на тех
  же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по
  окончании срока его действия. Изменение и (или) расторжение договора должно
  осуществляться в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
  
      Кодексом определены также особенности управления многоквартирным домом,
  который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано
  товарищество собственников жилья, - в них управление осуществляется с учетом
  положений разделов V («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и VI
  («Товарищество собственников жилья») соответственно. Раздел VI фактически
  заменил действовавший до 01.03.2005 г. Федеральный закон «О товариществах
  собственников жилья».
      В случае замены управляющей организации или
  изменении способа управления многоквартирным домом прежняя управляющая
  организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным
  домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные
  связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей
  организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или
  иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае
  непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме
  одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных
  собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой
  собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
      Если
  иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
  организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет
  собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора
  управления за предыдущий год.
      Жилищный кодекс, возложив на владельцев
  жилых помещений бремя по их содержанию, существенно облегчает нагрузку на
  федеральный бюджет, связанную с функционированием ЖКК. Поскольку субсидии на
  оплату жилых помещений и коммунальных услуг должны финансироваться из местного
  бюджета за счет субвенций, предоставляемых бюджетом соответствующего субъекта
  Федерации, то федеральный бюджет освобождается и от нагрузки, связанной с
  социальной поддержкой граждан, имеющих право на субсидии. Сохраняются расходы,
  связанные с осуществлением функций по регулированию жилищных отношений (ст. 12),
  с социальным наймом помещений жилищного фонда РФ, с предоставлением финансовой
  помощи регионам для финансирования субсидий по ст. 159 (такая помощь может
  предоставляться, но обязанность по ее предоставлению Кодекс не предусматривает),
  на компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным
  категориям граждан в соответствии с федеральным законодательством.